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“溢价乱象”背后,难掩房价已经滞涨的现实!

  嘉善,位于嘉兴市东北部,因地处江浙沪三省交汇处,自古就有“吴根越角”之称。作为浙江省全面对接上海的“桥头堡”,23分钟到上海虹桥的高铁通勤距离,是适合作为环沪“第一居所”的!   嘉善的房地产,主要是卖给从上海外溢出来的刚需人群的。当然也有不少看好长三角一体化、环杭州湾大湾区、“北雄安、南嘉兴”,以及沪嘉杭G60科创走廊概念的全国各地的投资者。   大家关注嘉善,无外乎有2个问题:   1、如果坐标上海,与嘉善同为出沪高铁“第一站”的昆山,考虑将来自住,到底买哪个好?嘉善有没有可能成为“第二个昆山”?   2、如果坐标全国,同样是1.4万/平米的均价,一个是“接沪”的嘉善,另一个是“融杭”的海宁,投资哪个好?   带着这些问题,笔者结合最近十个月内两次探访嘉善的经历,来谈谈我的感受。   1   涨声响起   没有昆山的从严限购,   就没有嘉善的爆热行情!   嘉善这一轮房价起来,主要有三大原因:   1、得益于嘉兴获批“浙江省全面接轨上海示范区”   作为比嘉兴市区离上海更近18公里的嘉善,没有理由不领涨嘉兴。到目前为止,嘉善新房中交绿城四季美庐精装修房已达到18000元/平米,品质次新房塞纳蓝湾已达到19000元/平米,放眼全嘉兴的高铁沿线板块,都是最高的。   2、得益于超级大盘孔雀城“产城一体”的带动作用   新西塘孔雀城的开发商华夏幸福基业,是中国No.1的产业新城运营商,2017年全国房地产百强企业中排名第12。2014年5月,华夏幸福基业落户嘉善,规划了面积12平方公里的高铁新城(暨新西塘孔雀城)。4年来,“孔雀城”不遗余力地建设了上海人才创业园(已也吸引一批电子商务产业上下游企业落户),打造了“新西塘水街”这一“嘉善新地标”,试图复制其在环京成功开发了永定河、潮白河、八达岭等多个孔雀城项目的经验,在江南水乡再造一座“产业新城”!   可以说,“新西塘孔雀城”之于嘉善,就像十多年前“绿地21城”之于花桥一样,给嘉善楼市带来的变化可以用“开天辟地”来形容!   ▼沪嘉杭G60科创走廊重点项目——嘉善上海人才创业园已落户孔雀城   当然,孔雀城本身也在“产城一体化”中受益匪浅,房价从3年前首开均价5000多+元/平米,涨到了现在十四期御峰精装修房均价16000元/平米的新高度,3年翻了3倍!   ▼12平方公里孔雀城有多大?相当于2011年之前的上海市黄浦区(老黄浦+老南市)面积   在孔雀城大盘效应的带动下,嘉善整体二手房成交均价,2年来也从2016年4月的6815元/平米攀升到了2018年3月的13178元/平米,几近翻了2番!   3、得益于昆山从严限购后的“此消彼长”   长期以来,尤其是2015年新西塘孔雀城面世之前,嘉善并不是上海人环沪置业的首选区域。   上海人首选是昆山、次选是太仓,为什么不是嘉善,这是为什么呢?原因很简单:   ?首先是距离感   昆山主城区距离上海49公里。而昆山距离上海最近的花桥国际商务区到人民广场仅29公里,以至于上海的郊环线G1501都有一段越界借道花桥境内了。上海轨交11号线开通至花桥已有5年,昆沪城市建成区已连成一片,国道公路跨省收费也早已取消,“同城效应”在这里早已不分彼此。   反观嘉善,距上海人民广场82公里,相当于到苏州市区的距离。沪杭方向上海城市建成区目前到松江南站,与嘉善的城市建成区相距40公里以上,即使是从沪浙边界的枫泾中心镇到嘉善城区也隔开10多公里。所以,在新西塘孔雀城出现之前,不要说嘉善了,即使是金山的朱泾、枫泾,都几乎是清一色的本地客市场,鲜少有上海市区客。   ?其次是产业支撑   昆山常年蝉联中国经济百强县首位,素有“小台北”、“世界工厂”之称,上海与昆山交界的安亭,也是已有30年历史的上海国际汽车城,每年定期举办国际顶级的F1赛事。所以即使昆山房价近年来涨幅很猛,相对上海嘉定还是有2-3倍的价差。   反观嘉善,虽也地处富庶的鱼米之乡,但与之毗邻的金山北部、青浦西部是黄浦江上游水源保护地,是传统的农业板块。因此,嘉善至今还维持“县”的建制,其在2017年全国百强县市排名中仅位列第28名,在浙江省内也仅排行第9,在嘉兴市内,也仅比“老末”海盐靠前,排名第4。   ?再次是价格   长期以来,嘉善与他的上海邻居金山,因为房价基数都很低,价差并不明显。即使是现在,嘉善城区新房房价12500-18000元/平米之间,而比之离上海市区近10公里的上海金山枫泾新房房价也才13000-19000元/平米之间,两者几乎看不到什么价差。这与昆山花桥新房均价23000元/平米VS上海嘉定安亭新房均价35000元/平米相比,显然,嘉善对于周边县区是没有任何“虹吸”效应可言的。   ?最后是品牌开发商效应   昆山花桥楼市之所以有今天的繁荣局面,250万方的超级大盘绿地21城十多年来的耕耘功不可没。而嘉善在2015年“造城项目”新西塘孔雀城面世之前,鲜少有全国排名前二十的开发商进驻过,因此很难吸引到本地以外购房者的目光。   若不是2017年上半年,昆山市从严执行非户籍人士买房需缴1年社保且不得补缴,直接导致其新房成交量下滑90%的“休克型疗法”,而昆山从严限购的同期,“北雄安、南嘉兴”的蓬头正好起来,此消彼长,促成了2017年嘉善的“爆热”!   2   溢价乱象   政府限价9000,   是如何卖到14000的?   笔者曾于2017年5月28日,带过一位上海的朋友,去购买过新西塘孔雀城。当时孔雀城在推的是半岛跃府。实际成交价14000元/平米,但当时政府限价9000元/平米,也就是说写进网签合同的只是9000元/平米。超出的5000元/平米溢价部分,只能以装修费、车位费等方式,一次性付款给开发商(实质是替开发商分销这个百万方大盘的6-7家营销代理商)。   我们以当时半岛跃府最小户型87平米计算,总价121.8万的房子,网签价其实只有78.3万元,溢价总额高达43.5万元。这43.5万元既不能申请贷款,也不提供任何购房发票(仅一纸收据,证明你已经付讫了)。按照网签价(翡嘉善户籍人士购房)最低4成首付,最终买这套房子的实际首付达到了74.82万元(相当于首付61.4%),贷款只能贷46.98万元。   尽管卖方要求如此苛刻,但当时在“北雄安、南嘉兴”的打鸡血式刺激下,几乎没有人对此表示异议,一种“耽搁一秒钟,就好像损失几个亿”的压迫感,让在场的很多人头脑都变得特简单,就是一个意念“买买买”!   时隔10个月,2018年3月23日,笔者再一次探访了新西塘孔雀城。如今,孔雀城已经开到了十四期御峰,到访当天售楼员报价17000-18000元/平米(3月24日开盘公布均价16000元/平米),带2500-3000元/平米的装修,这个价格还要求全款或全款分期付(不接受贷款)。   位置稍微偏一点的孔雀城悦珑湾(毛坯房),打出了全款付12500元/平米的特价,要申请贷款的,则按14000元/平米的均价执行。   当笔者问到网签价多少?有没有溢价?售楼员很隐讳的说,溢价大概是悦珑湾1楼、2楼溢价8万元/套,3楼以上13万元/套,我让他帮我把网签价多少、溢价多少、首付多少写在我看中的一套房型图上,显然他们是已经被“上方”洗过脑了,再没有去年5月那么豪迈奔放,只在房型图上写了“1200000-13万”的字样。   意即一套孔雀城悦珑湾80平米的户型,总价约120万元,溢价13万,网签价107万元,按照网签价(翡嘉善户籍人士购房)最低4成首付,最终买这套房子的实际首付应该是55.8万元(相当于首付46.5%),贷款可以贷到74.2万元。   ▼两相比较:   数据胜于雄辩,你说新西塘孔雀城这10个月来是涨了还是跌了?   撇开半岛跃府与悦珑湾这两个批次的产品在地理位置和产品上或许有微小的差异,但是傻瓜都能看出来,孔雀城目前至少已经是滞涨了!而且付款条件好的,就能享受到比较大幅度的优惠了!   3   大盘之殇   23分钟到上海虹桥不假,   但不代表到你家就是23分钟!   放眼上海周边,高铁20多分钟能到的,只有嘉善南和昆山南2站,昆山南站周边新房目前是19000-25000元/㎡,而嘉善南站周边目前是12500-19000元/㎡,尽管差价在逐步缩小,但是对于捉襟见肘的刚需购房者而言,嘉善还是有其性价比优势在的。更何况,高烧褪去以后的嘉善供应充足,随到随买!不像“环杭大热门”海宁那么紧张,也不必像昆山那样去花个几万元钱“破限购”。   ▼嘉善—上海上下班通勤时刻表   嘉善每天从5:56-21:21,有40多对高铁或普速列车往返于嘉善南站—上海虹桥、嘉善—上海南站之间,票价12.5-29.5元之间,具备白天在上海上班,晚上回嘉善居住的通勤能力,且通勤时间恐怕要比住在松江、嘉定、南汇、昆山花桥等区域搭地铁去上海市中心上班还要快一些。   但是,必须指出的是,这23分钟仅仅是在高铁列车上的时间,还未算上要“提前进高铁站排队安检”+“提前5分钟停止检票”的时间。每天要像考勤打卡机一样的记得上12306 APP上买票,春运时热门车次买不到等,也是高铁有别于地铁的烦恼之处。   当然,更重要的是,到了嘉善南站,也不是马上就到家门口了!   高铁站出来,单是到位于新西塘水街的孔雀城售楼处就有2.2公里,到目前在售的孔雀城悦珑湾工地现场远达5.6公里,从高铁站打车过去都要15分钟。   ▼新西塘水街的效果图和实景图   左右滑动查看图片   所以,不要因置身于“新西塘水街”感觉像乌镇,或者说是北京颐和园的苏州街而窃喜,其实它跟你买的孔雀城悦珑湾,没有半毛钱关系!这就好比“新西塘水街”在上海陆家嘴,而你家住在静安寺,这段距离,坐地铁都还要4个站呢!   4   接沪VS融杭   嘉善空手“接沪”,只是环沪一颗“卫星城”   海宁实质“融杭”,渐成杭州东扩“主战场”   嘉善接沪,上海除了放权“021”区号给整个嘉兴用,好像也没给出什么实质性的“奶酪”来!(这年头,恐怕也没多少人安装电话了吧!)   至于公积金、医保等的对接,基本上都是嘉兴单方面在接受上海,没听说嘉兴人可享受上海医保,或者说上海允许嘉兴人拿着嘉兴公积金买上海房子的。   我们看到:嘉善、平湖的开发商和房地产中介,几乎无一例外的拿着上海轨交9号线进嘉善,22号线(金山铁路)通乍浦、平湖,在欺骗不知真相的购房者。   事实上,所谓上海轨交9号线进嘉善,是2000年版的《上海2020年城市总体规划》曾经规划过R4线(暨上海轨交9号线),在上海的起点站为金山枫泾(与嘉善交界处);而所谓22号线,也是2012年金山铁路开通前的提法,自金山铁路开通后,上海官方从未命名过金山铁路就是上海轨交22号线。而新的2018年版《上海2035年城市总体规划》中,22号线明确给了规划中“南翔火车站-吴淞口邮轮港”的全新轨交线路。   而在2018年版《上海2035年城市总体规划》中,不要说嘉善、平湖没有对接上海市区的轨交线路了,就连上海市金山区全境,都没有一条数字番号的轨道交通接入。   连上海金山都是坐高铁动车进城,进上海必经金山的嘉善、平湖,哪来上海地铁的对接啊!   为什么上海地铁能进昆山,却不能连嘉善?   前述已经讲过,从上海轨交9号线的尽头站松江南站与嘉善之间有着40公里的“城市割裂带”存在,未来这40公里上海境内的生态涵养带,也不可能开发成城市建成区,因此没有通过城市地铁连起来的必要性!   反观海宁“融杭”,却实实在在的争取到了已经开建的由杭州地铁统一运营的“地铁制式”的杭州-海宁城际铁路,12个站点自西向东覆盖海宁全境。海宁的城市建成区,向西和向南,已经与杭州余杭区府(临平副中心)、江干区的杭州经开区(下沙副中心)连为一体。   由于海宁的经济底子和城市配套,并不比相邻的杭州临平副中心差多少,甚至优于钱塘江对岸的隶属萧山区的大江东新城。所以,海宁成为事实上的“下沙2.0”、杭州编外区,已是不争的事实!而整条杭海城际铁路,实际上就是杭州地铁9号线(现状为1号线临平支线)的东延伸段,海宁沿线各镇各站,未来将夯实杭州“东扩”一步一个脚印的城镇组团,成为杭州刚需人口外溢的导入大区。   ▼与嘉善-上海之间宽达40公里的割裂带不同,海宁-杭州之间的城市建成区已经连为一体。   因此,笔者认为,嘉善VS海宁:   一个是以高铁嘉善南站为圆心的点,在环上海的第一圈层,再崛起一座12平方公里的“新西塘孔雀城”,成为与太仓城区、昆山花桥、吴江汾湖、平湖新埭一样的,以疏解、承接上海人口和产业外溢的“众星拱月”的卫星城里的一个。   另一个则是以整条45公里长的杭海城际铁路为主轴的线,700平方公里的海宁市与钱塘江对岸428平方公里的萧山大江东新城交相辉映,把整个杭州城,实质性地向东扩展一百里,一直推升到钱塘江汇入杭州湾的喇叭口(位置有木有类似珠江口的广州南沙新区),而海宁与大江东新城的面积相加,又正好相当于上海浦东新区,未来这里大概率会发展成为杭州版的“浦东新区”,成为整个环杭州湾大湾区的“龙头”区域!
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